Rachat de crédit hypothécaire : fonctionnement, atouts et risques

Propriétaire d’un bien immobilier, vous souhaitez faire racheter vos crédits ? La solution du rachat de crédit hypothécaire s’adresse spécifiquement à vous. Trouvez tous les renseignements qu’il vous faut dans ce guide.

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Que vous envisagiez de faire racheter des crédits à la consommation, des prêts immobiliers ou que l’opération concerne des dettes diverses, vous pouvez envisager d’effectuer un rachat de prêt hypothécaire. Une seule condition s’applique : être propriétaire d’un bien immobilier.

Résidence principale, investissement locatif ou maison de vacances, tous les types de logements peuvent servir de garantie à un crédit hypothécaire.

Comment fonctionne précisément ce type d’emprunt ? Comment y avoir recours et pourquoi ? Quels sont les points à surveiller ?

Qu’est-ce que le rachat de crédit hypothécaire ?

Au même titre qu’un regroupement de prêt classique, un rachat de crédit hypothécaire s’inscrit comme un moyen de réunir plusieurs dettes en une seule. Pour cela, un établissement financier octroie une nouvelle ligne de crédit à un emprunteur. Cette somme permet alors de rembourser les anciens emprunts.

La particularité d’un rachat de crédit hypothécaire réside dans la garantie prise par le prêteur. En effet, une hypothèque sur un bien immobilier est nécessaire. Cette sûreté permet à la banque de s’assurer du bon remboursement du crédit jusqu’à son terme en cas de non-paiement des mensualités par l’emprunteur.

Les taux de rachat de crédit hypothécaire sont-ils meilleurs que ceux d’un simple crédit immobilier ?

Un préalable doit être établi : en matière de taux d’intérêt, il n’existe pas de règle universelle. En effet, en fonction de la situation de l’emprunteur, de son projet, de la durée de l’emprunt ou encore de la politique commerciale de la banque, le taux proposé peut fortement varier.

Bon à savoir : Il est possible de remarquer une tendance : en prenant une hypothèque, les banques sont rassurées. Elles sont ainsi plus à même de proposer un bon taux d’intérêt.

Les conditions appliquées à un rachat de crédit hypothécaire sont généralement légèrement supérieures à celles d’un crédit immobilier traditionnel. Toutefois, un rachat de crédit hypothécaire peut présenter un sérieux avantage dans le cadre d’un rachat de crédit à la consommation, dont les taux sont connus pour être parmi les plus élevés.

Le rachat de crédit selon votre situation

Comment faire une simulation de rachat de crédit hypothécaire ?

Pour effectuer une simulation de rachat de crédit hypothécaire, deux options s’offrent à vous :

  1. Solliciter une simulation auprès d’un conseiller bancaire ou d’un courtier en rachat de crédit. Ces professionnels sont particulièrement qualifiés pour établir une proposition précise et détaillée. Il faudra néanmoins avoir déjà réuni un certain nombre d’éléments et avoir entamé une réflexion approfondie sur votre projet.
  2. Faire une simulation de prêt en ligne. Cette solution présente l’avantage d’être accessible à tout moment et s’adapte donc à vos disponibilités. Nul besoin de se déplacer ou d’attendre un rendez-vous. Plus souple, cet outil permet d’acquérir une première vision de ce qu’il vous est possible d’obtenir, tant en terme de taux d’intérêt que de mensualité à rembourser.

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Pourquoi faire un rachat de crédit hypothécaire ?

À cette question, les réponses ne manquent pas. Le point sur les principaux avantages d’un rachat de crédit hypothécaire.

Pour réunir de multiples crédits en un seul

Contrairement à ce qu’il pourrait laisser penser, un rachat de crédit hypothécaire n’est pas uniquement destiné à racheter un crédit immobilier. Ainsi, il est tout à fait envisageable de ne faire regrouper que des crédits à la consommation (prêt auto, travaux…) ou des prêts personnels dans le cadre de ce financement.

En effet, le bien immobilier prit en garantie ne doit pas nécessairement être concerné par l’opération. Un rachat de crédit hypothécaire peut tout à fait inclure :

  • Des prêts immobiliers ;
  • Des crédits à la consommation ;
  • Des prêts renouvelables (ou crédits revolving) ;
  • Des dettes familiales ou personnelles ;
  • Un nouveau projet non encore réalisé.

Pour maximiser ses chances d’obtenir un accord de crédit

Votre niveau d’endettement est élevé ? Vos comptes bancaires laissent apparaître des incidents de paiement ? Vous êtes fiché auprès de la Banque de France ? Quelles que soient les difficultés rencontrées, choisir un rachat de crédit hypothécaire, c’est s’offrir la possibilité d’obtenir plus facilement et plus rapidement un avis favorable pour son dossier.

En effet, les banques, rassurées par l’hypothèque, sont davantage enclines à octroyer un nouveau financement à un emprunteur et à restructurer ses dettes.

Pour obtenir un meilleur taux d’intérêt

Les taux des crédits ne cessent de diminuer. Si vos dettes sont anciennes et coûteuses, se tourner vers un rachat de crédit hypothécaire est, sans aucun doute, la solution.

À la clé ? Un taux d’intérêt avantageux et une mensualité réduite. Ce dernier atout peut être maximisé grâce à une variable importante : la durée du crédit. En allongeant la durée de remboursement de plusieurs dettes, l’endettement devient plus supportable et permet de retrouver sécurité et pouvoir d’achat.

Quels sont les risques liés au rachat de crédit hypothécaire ?

Comme pour tout emprunt, un rachat de crédit hypothécaire nécessite de s’assurer d’être en capacité de rembourser le montant convenu chaque mois.

Si des difficultés venaient à apparaître, l’établissement bancaire est en droit d’activer l’hypothèque prise lors de l’octroi du financement. Il s’agit là du principal risque lié au rachat de crédit hypothécaire. La banque saisit alors le bien immobilier afin de le mettre en vente et de rembourser le crédit concerné.

Quels sont les frais d’un rachat de crédit hypothécaire ?

Si faire racheter un crédit hypothécaire permet de faire des économies sur ses mensualités, certains frais sont néanmoins à prendre en compte. Il est possible d’en distinguer 5 principales familles :

  • Les frais de dossier : variables selon les établissements, ils peuvent être négociés ;
  • Les frais de garantie : prendre une hypothèque immobilière conventionnelle a un coût. Il s’agit des frais de notaire. Ce tarif doit être réglé par l’emprunteur. Il est estimé à environ 2 % du montant du prêt et peut y être inclus afin de l’amortir sur la durée du rachat de crédit hypothécaire ;
  • Les pénalités de remboursement anticipé : ces indemnités sont dues à l’établissement financier auprès duquel les dettes sont remboursées. Elles dépendent du type de crédit (immobilier, consommation…) et du capital restant dû ;
  • Le coût lié à l’allongement de la durée de l’emprunt : plus le nombre de mois de remboursement est augmenté, plus le coût total du crédit et les intérêts à régler seront conséquents.

Exemple d’un rachat de crédit hypothécaire

Vous souhaitez un exemple de rachat de crédit hypothécaire pour mieux vous projeter ? Le voici !

Monsieur et Madame Jean sont co-emprunteurs sur plusieurs crédits :

  • Un prêt immobilier pour leur résidence principale. Montant initial : 150 000 €. Capital restant dû : 89 169,17 €. Taux actuel : 4 %. Mensualité actuelle : 908,97 € ;
  • Un crédit à la consommation pour la voiture de madame. Montant initial : 14 000 €. Capital restant dû : 8896,84 €. Taux actuel : 6 %. Mensualité actuelle : 270,66 € ;
  • Un prêt personnel leur ayant permis de financer le mariage de leur fille. Montant initial : 10 000 €. Capital restant dû : 8 269,02 €. Taux actuel : 7 %. Mensualité actuelle : 198,01 €.

Les revenus globaux du ménage sont de 3 500 € pour des mensualités totales de 1 377,64 €, soit un taux d’endettement de 39,36 %.

Un rachat de crédit hypothécaire est effectué pour un montant total de 110 230,59 €.

Détails du calcul :

  • Capitaux restant dus : 106 335,03 € ;
  • Indemnités de remboursement anticipé :
    • Prêt immobilier : 6 mois d’intérêts, soit 1 795,56 € ;
    • Crédit auto et prêt personnel : pas de pénalités car les capitaux remboursés sont chacun inférieurs à  10 000 €.
  • Frais de dossier : 700 € ;
  • Frais notariés pour la garantie hypothécaire : 2 100 €.

Consenti sur une durée de 10 ans au taux de 3 %, le rachat de crédit hypothécaire permet à Monsieur et Madame Jean d’obtenir une nouvelle mensualité de 1 064,39 €. Leur taux d’endettement est réduit à 30,41 % et ils bénéficient d’une baisse de leurs charges mensuelles de 313,25 €.

Rachat de crédit hypothécaire : les conseils de votre expert Crédit Unique

Un rachat de crédit hypothécaire doit être l’occasion de faire un point global sur votre situation financière. Vous avez des projets à court terme ? Optez pour une enveloppe de financement supplémentaire afin de vous créer une trésorerie disponible. Vous privilégiez une vision à long terme ? Les économies concrétisées chaque mois peuvent être réinvesties dans votre épargne afin d’optimiser votre patrimoine.

Foire Aux Questions

Dois-je passer devant un notaire pour un rachat de crédit hypothécaire ?

Un rachat de crédit hypothécaire s’entend garanti par une hypothèque immobilière. Dans ce cadre, impossible d’échapper à un passage chez le notaire. Celui-ci sera en charge de vérifier l’état hypothécaire de votre habitation et d’inscrire la nouvelle sûreté au profit de la banque prêteuse.

Je suis propriétaire : dois-je recourir à une garantie hypothécaire pour faire un rachat de crédits ?

Si consentir une hypothèque est une solution qui présente des avantages pour les propriétaires, il reste toutefois possible de souscrire un rachat de crédit sans hypothèque. Toutefois, il est important de garder en tête que, sans cette garantie, les taux d’intérêt appliqués sont généralement plus élevés.

Puis-je garder la même hypothèque consentie pour mon premier prêt immobilier ?

Non. Dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire, il est nécessaire de consentir une nouvelle hypothèque, différente de celle prise initialement pour votre prêt immobilier.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit hypothécaire de deuxième rang ?

Si un bien immobilier est déjà hypothéqué dans le cadre d’un autre financement, il reste tout à fait possible de l’hypothéquer à nouveau afin d’obtenir un rachat de crédit hypothécaire. La nouvelle banque prend alors une hypothèque de second rang, ou hypothèque de deuxième rang.

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